时值年中冲刺的节点，楼市又现新的营销招数。继去年年中“小麦换房”“大蒜换房”后，今年7月份，哈尔滨绿地东北亚国博城项目推出了“老房免费置换新房”的营销活动，一时间引发关注。
事实上，“老房换新房”的营销活动在市面上也出现过。但是，此次哈尔滨绿地该项目瞄准置换需求，通过引入合作方、给予补贴的方式来促进二手房交易、形成一二手房联动的营销方式在全国来说尚属首创。
“以房换房等价交换，开发商一些创新自救的努力还是值得尊重的。”易居研究院研究总监严跃进认为，金融创新是提高楼市交易效率的关键，部分金融创新需要有“吃螃蟹”的勇气。本质上说，若能加快成交速度、提高成交质量、降低成交成本，并确保成交风险的把控，那么对于此类金融创新都应持开放的心态，应鼓励包括房企在内的市场主体积极进行探索，鼓励其以合作的思维进行开拓，并做好经验的总结。
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“老房免费置换新房”
7月31日，新京报记者联系哈尔滨绿地东北亚国博城项目的置业顾问，了解“老房免费换新房”的具体操作流程。
该项目置业顾问告诉记者：“以旧换新活动的流程是我们绿地联合项目自身的合作方、中介公司一同推出的营销措施，针对购房意愿同时又有二手房置换需求的客户。第一步，先进行二手房总价评估，由中介公司、房主、合作方及开发企业三方同时见证，多方对评估价格认可之后再签协议，客户交1万元的定金；第二步，由中介公司出售房源，合作方根据房价提供一定比例的补贴，两个月内中介公司将房源售出，售房款用来购房，不足部分可以贷款。老房免费置换新房，是指如果成功置换，定金为购房款，如果没有成功卖出去，定金退还。”
“具体补贴多少，需要看你手中的二手房评估总价、地段和位置；最高可补贴40万元，约相当于总房款的10%左右。”置业顾问称。
“比如，客户手中有一套挂牌100万的二手房，但是，目前这个挂牌价高了，很难卖出去，客户又不愿降价，这个时候由项目的合作方补贴，比如补贴9万元，客户就可以91万元的总价重新挂牌卖出，有助于促使有意愿的买家出手来买，加速卖房的速度。”置业顾问表示。
据安居客网站显示，哈尔滨绿地东北亚国博城项目有在售的二居室和三居室，单价约为9500元/平方米。
对此，严跃进认为：“上述楼盘以旧换新的营销方式，其实与一般置换人群的买房方式一样，只是通过整合资源，把全流程打通，使得买房过程更加流畅，出发点是好的，即提高销售效率。”
事实上，在此之前，市场上也有帮意向客户卖掉老房来置换新房的做法，俗称“以旧换新”，其交换原则也是以旧换新、等价交换、多退少补。但是，哈尔滨绿地东北亚国博城项目引入合作方、给予补贴的方式尚属业内首创。
哈尔滨新房库存量攀高
事实上，开发商推出花式营销手法的背后往往是当地楼市存在去化不佳的现象。那么，哈尔滨当地楼市成交量如何？
回顾今年上半年，哈尔滨的楼市表现和全国楼市表现的特征趋同，即经历了年初的“小阳春”后又归于平淡。据哈尔滨中原地产数据显示，2023上半年哈尔滨新建商品房总供应量约127.4万平方米，总成交量约168.1万平方米，成交均价约10249.83元/平方米，总成交额约173.7亿元。与2022年上半年相比，整体供应量微涨，成交量有所上升，成交均价重回万元时代，但仍未恢复到两年前的水平。
根据国家统计局数据，6月份，哈尔滨新房房价指数环比上涨0.3%，同比下降2%；二手房房价指数环比下降0.5%，同比下降4.7%。由此可见，同去年相比，哈尔滨新房和二手房房价均有所下跌，其中二手房房价下跌更为明显。
同时，值得关注的是，哈尔滨新房库存量有明显的攀升。根据易居研究院统计数据显示，截至6月底，哈尔滨新房库存面积803万平方米，同比增加5%，而存销比高达50.7，位于全国前列，这也意味着需要50.7个月才能把现有新房库存消化完。
那么，开发商以房换房的做法会刺激市场吗？58安居客房产研究院院长张波表示：“以房换房，本质上是开发商花样促销的手段，只是一种噱头，能快速提升楼盘知名度，预计最终真正换房的比例会很小。”
同时，对于“老房换新房”中存在的潜在风险，严跃进提醒：“开发商的‘以旧换新’是有风险的，监管层很难介入监管，潜藏的风险需要客户自己承担。若此类交易未达成，开发商也会失去较好的营销时机，而且双方因价格、政策、市场等因素出现的纠纷或违规行为，很难控制，届时也很难厘清权责，保障双方权益。”
新京报记者徐倩
（文章来源：新京报）
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