上个月，深圳的成交量只有3100套，相比3月份的成交量又跌了不少，市场热度只回暖了一个月就又冷了下来。
不过很奇怪的是，市场没有彻底回暖，但是笋盘却越变越少，最近我加的几个笋盘分享群，闲扯聊天的越来越多，中介分享的笋盘寥寥可数。
造成这个现象的原因，我猜测是因为 大量笋盘在3-4月份被消化了，现在剩下的业主都是不急着卖的，所以把价格都报的比较高。
(相关资料图)
今天这篇文章依然是每两周固定的笋盘盘点栏目，我找了几套最近比较受市场关注的笋盘，下面给大家详细分析分析。
南山南山中心片区中海丽苑
96.15平3房户型，业主报价760万，近指导价，指导价只要723万
满五年、精装修，客厅和厨房出阳台，看小区花园，带二外学府中学。
价值点：
1. 2009年入伙小区 ，户型方正实用，客厅出阳台朝西南，通风采光好，中高楼层视野开阔，装修保养好，业主诚心出售
2.步行10分钟可到9号线荔林站， 距离12号线南光站400米 ，地铁通勤便利
3.带 南山小学和南山实验集团南海中学 学位，学位可用。
分析：
这套房源的价格很有优势，业主报价和指导价只相差40多万，同面积户型其他业主报价大概860万左右，这一套业主报价只需要760万，便宜 了100万，是整个小区最便宜的一套。
地段方面，房子所在的中海丽苑地处南山中心区， 周边配套压根不需要担心 ，双地铁，商业方面旁边就是来福士商业区，距离海岸城也不远，学位在南山来说比较一般，但如果是名校学位的话也不会是现在这个价格了。
除此之外，楼盘的楼龄也不算很老，2009年入伙，户型上，3房中最大的房间面积在20平以上，还有一个小空间可以做小书房也可以做纯粹储物间， 名义上是3房，实际上可以做到4个房间。
再说说缺点。
这套房源比较明显的缺点是 地段潜力不大 ，而且周边的项目比较多，当下的居住感很不错，但是未来转手会出现困难。
当然，小区的楼龄还算比较年轻， 住5-10年之后再卖，和同地段其他楼盘竞争也会有优势。
龙华上塘港铁天颂
3室2厅1卫81.65平，业主报价560万，房源指导价558万，满五不唯一欠180万。
大社区大花园正地铁口，楼下有小型的商业综合体，目前也是小区性价比最高的一套小三房
价值点：
1.业主报价 无限贴近指导价 ，在同户型中价格非常优惠
2.4号线龙胜地铁站 地铁上盖楼盘 ，项目还自带商业港铁TIA颂荟
3.楼龄10年， 片区内所有次新盘中价格最优惠的楼盘
分析：
港铁天颂位于龙华上塘片区，是上塘片区价格相对较低的一个楼盘，项目的3房产品一直都是上塘片区3房上车的最低门槛。
如今这套房源的价格只要560万，同户型有一套房源业主报价726万， 相差接近200万 ，从当下的价格来看，这一套绝对是整个上塘片区3房的最低价。
配套方面，港铁天颂属于地铁上盖楼盘，项目自带商业，体量很小，不过2公里之内有 壹方天地 ，不缺商业。
学位是9年一贯制的 高峰学校 ，高峰学校在龙华最近几年成绩也非常不错，
这套房的短板可能在 户型 ，3个房间都是直接和客厅相连， 没有私密性 ，而且房子的得房率比较低，在同样楼龄的次新盘中并不占优势。
如果是龙华本地的改善买家，想要在本地置换3房但是预算不高的话，这一套房源是不错的选择。
布吉大芬桂芳园四期
86平大3房户型，客厅、3个卧室都是东南向，满五唯一，业主报价370万，指导价只要367万。
价值点：
1.业主报价和指导价只相差3万，接近指导价出售
2. 3个房间的空间都不小 ，最小的房间面积也能达到7㎡以上
3.小区的二手交易量很大，未来转手难度低
分析：
桂芳园是整个龙岗甚至整个深圳二手成交量排在前列的小区，一方面是项目分很多期，体量大；另外一方面是因为小区的居住氛围很不错。
买桂芳园的多数是自住的刚需买家， 买入门槛比较低 ，这些都是桂芳园的优势。
这套房源的 总价贴近指导价，是当下桂芳园四期同户型价格最笋的一套。
户型上基本没有硬伤，十分方正的3房户型、3个房间空间都足够大，能满足4口甚至5口之家的居住需求，
对买家而言，唯一值得担心的就是 龙岗大芬的地段 ，大芬楼盘众多，没有什么增值空间，如果以后要转手置换，恐怕是多少钱买入就多少钱迈出，置换难度会很大。
要知道， 在龙岗买房，即便是流动性比较好的地段和项目，上涨的空间也不会太高， 对于所有买龙岗的买家来说，这是必要的心理准备。
所以买家放平心态，不要有太大的期待就好了。
宝安沙井西荟城三期
精装修朝南向3房88平，满五唯一，指导价434万，业主报价480万
价值点：
1.小区是2017年建成的小区， 次新楼盘 ，品质不错
2.同户型报价在540-545万左右， 本套总价便宜60-70万
3.实用面积大， 得房率超过85%
分析：
这套笋盘的亮点主要集中在 价格和产品 上。
相比同小区同户型的房源，这套价格便宜大概60万左右，户型得房率超过85%，在深圳2017-2019年建成的次新盘中，这个得房率算是比较高的了。
但相比亮点，我个人认为这套房源所在的小区 硬伤比亮点更多 。
首先是 交通和商业配套太差 。
项目和最近的地铁站沙井站距离大概1公里 ，走路通勤要10分钟以上，最近的商业是西荟城购物广场，周边没有大商业， 即将开业的沙井海岸城距离西荟城接近3公里......
另外对于想在沙井买二手的买家来说， 新房库存 也是一个干预因素。
沙井这两年开盘的新房太多了，当下沙井二手楼盘不多，还能勉强竞争一下，以后新房扎堆进入二手市场之后，既没地铁又没商业的西荟城，没有任何竞争优势可言。
罗湖黄贝岭深业东岭
78平三房二厅，红本满五年，业主急卖报价500万，指导价511万。
价值点：
1.业主急着卖， 报价低于指导价
2.片区内少有的 2017年的次新盘
3. 78平能做3房 ，实用性高
分析：
这套是昨天刚刚放出来的房源， 业主报价500万，比指导价还低11万 ，看得出来业主真的很急着卖。
除了价格之外，这套房最大亮点是所在的小区，黄贝岭属于罗湖很老的板块，片区内的楼盘楼龄少说都在20年以上， 深业东岭是片区内非常罕见的次新盘 ，和同地段的其他楼盘对比，这个小区的产品力很有竞争力。
另外，这套笋盘78平的面积能做3房，空间利用率很高，再加上总价很低，对买家而言确实非常有吸引力。
当然， 如果真要说短板的话，这套笋盘 最大的问题恐怕还是地段 。
虽然是次新盘，但是罗湖自身的局限性导致未来几年这里的板块恐怕都很难上涨，买家下手之前得考虑自己能不能接受涨幅有限的次新盘。
我认为除非是习惯了在罗湖居住的买家，否则其他地方的买家下手前都得掂量掂量。
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